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不動産のプロが投資家目線で語る「横浜×新築木造アパート投資」の魅力

※こちらは2017年10月に幻冬舎ONLINEにて掲載された記事です。

柴田文治
株式会社シティネット 執行役員
投資コンサルティング事業部統括本部長
1963年、北海道三笠市生まれ。22歳のときに鞄ひとつで上京し、英語教材の販売職に就いた後に不動産業界へ転職。そこで不動産販売の魅力にとりつかれ、現在まで不動産業界に身を置きつづける。30年もの間に築き上げた、独自のネットワークから入手する「未公開物件情報」には業界内からも定評がある。

第1回なぜ今、「横浜」の新築木造アパート投資が注目されるのか?

長らく続く低金利のもと、高い人気を誇る国内不動産投資だが、供給過剰の問題は投資家として気になるところ。安定的な賃貸需要が見込めるとされる東京都区内も、実は既に「レッドオーシャン」になりつつある。そこで、株式会社シティネット執行役員・柴田文治氏が推奨するのが「横浜」というエリアに絞った投資戦略である。本連載では、柴田氏に、「横浜」「新築」「木造」の3つのキーワードを軸とした物件選びについて伺った。

なかなか外部には出回らない「横浜」の不動産情報

――リクルートの「SUUMO」が実施した「住みたい街ランキング2017」で総合3位に入るなど、横浜は以前から高い人気を持つ街です。この街の魅力はどんなところにあるのでしょうか?
柴田 ご存じのように、横浜は明治維新以降、日本と海外とを結ぶ玄関口として最先端の文化や技術を吸収し発信してきた歴史を持っています。それが、東京のすぐ近くでありながら東京とは違った文化風土を生んでいます。またそれを下支えしているのが、経済的な成長です。現在でも、みなとみらいエリアの再開発は継続中ですが、それに加えて、横浜駅周辺では「エキサイトよこはま22」という開発プロジェクトが進行中です。また、横浜市西部では相鉄線のJR線、東急線への乗り入れが予定されており、相鉄線エリアの再開発が活発に進んでいます。

一口でいえば、街としてのポテンシャルがとても高いので住みたい人が多く存在します。横浜市の人口は現在も増加を続けており、今後も当面はこの勢いが衰えることはないと感じています。そのため、不動産投資エリアとしても有望です。
――横浜が独自の文化風土を持つことは、不動産投資にも影響を与えるのでしょうか?
柴田 私はもともと東京の不動産会社で働いていて、バブル崩壊後に横浜に来たのですが、東京と横浜の不動産業界の違いをかなり強く感じました。というのも横浜には、大手の系列ではない中小の不動産業者がたくさんあり、独自のネットワークを築いているのです。不動産業では情報の入手がなによりも大切ですが、横浜は中小業者間の情報ネットワークが強力で、その外部の人間にはほとんど情報が回ってきません。もちろん、どこの地域でも多少はそういう面がありますが、横浜はその傾向が特に強いのです。そのため、不動産投資の要である有力物件情報の入手が、他のエリアに比べてもとりわけ重要になります。

そこで、私も常にネットワーク作りを心がけてきました。転職や独立をしていった以前の部下や、関連業者とのネットワークを駆使し、お互いにメリットのある情報交換を続けています。自分でいうのはいささか口幅ったいですが、横浜の不動産業界で、私が持つネットワークの規模はかなり大きいと自負しています。その背景があるために、投資家の皆さまにも喜んでいただける物件を多数ご提供できてきたのだと考えています。
柴田文治

出口戦略で優位性を持つ「木造」「新築」のアパート

――新築の木造アパートをおすすめしている理由は何なのでしょうか?
柴田 まず、RCと木造とを比べたとき、木造のほうが全体的に投資額を低く抑えられるメリットがあります。初期の建築費用が低く、10年ほどは修繕費も発生せず、将来修繕費が発生した場合もRCより低くなります。そういう点で手がけやすいということです。また、新築と中古を比べると、有利な融資をつけやすいのが新築です。融資金利が、新築なら1%前後であるのに対して、中古だと3%以上と全く違ってきます。このようなファイナンス面から考えて、出口戦略が立てやすいということも新築をおすすめする理由です。

もちろん、シティネットは木造アパート専門ではありませんので、場合によってはRCを建てる場合もあります。しかし、上述したような理由で、多くの投資家の皆さまに広くおすすめできるのは新築木造アパートだということです。

第2回「新築木造アパート」を建てて良い土地、悪い土地とは?

長らく続く低金利のもと、高い人気を誇る国内不動産投資だが、安定的な賃貸需要が見込めるとされる東京都区内も、実は既に「レッドオーシャン」になりつつある。本連載では、株式会社シティネット執行役員・柴田文治氏に「横浜」「新築」「木造」の3つのキーワードを軸とした物件選びについて聞いていく。今回は、投資用の「新築木造アパート」を建てて良い土地、悪い土地について伺った。
柴田文治

駅から「徒歩10分以内」が1つの目安になるが…

――横浜といっても、さまざまな性格のエリアがあり、また各エリアの中でも土地の状況は千差万別です。それを踏まえて、アパート投資はどんな土地で行うのが良いのでしょうか?
柴田 まずエリアですが、アパートの供給が過剰なエリアは、基本的に避けるべきかと思います。供給の状況については、各種データや地元のリーシング業者に確認すれば、すぐにわかります。似たような企画のアパートが多く賃貸募集されており、しかも長期間動きのない物件が多いエリアは供給過剰でしょう。

あるエリアでは、部屋割りの小さなアパートが一時期多く建てられました。現在では供給過剰状態であり、同じようなアパートをこのエリアに建てても運営は難しいかと思います。このようなエリアはシティネットでも把握しており、仕入れや紹介をしないよう注意をしています。
――同じエリア内で、良い場所、悪い場所というのはあるのでしょうか?
柴田 まず駅近であることで、徒歩10分以内が目安となります。周辺環境は、アパートの入居には案外影響しません。たとえば、嫌悪施設(墓地など)が隣だったり、国道の近くだったりしても、気にしない人は意外といます。日当たりもそうですね。「どうせ日中は働きに出かけているから関係ない」と考える人はけっこう多くいます。もちろん、立地によっては家賃設定や販売価格を調整することもありますが、場所を選ぶ際に、これらはそれほど重要な要素とはなりません。

では、駅から10分以上の物件には投資すべきではないかといえば、まったくそんなことはありません。駅から遠くても、エリアの特徴、立地の特徴を活かした企画によって、投資物件としての魅力を出すことは十分に可能です。この企画力の部分が、投資用不動産にとって重要な要素であり、また不動産業者によって差が出るポイントでもあります。

収益シミュレーションはDCF法で綿密に実施

――投資案件としての優劣は、どう判断すればよいのでしょうか?
柴田 不動産投資の目的は、キャッシュを回収して利益を出すこと、平たくいえば「儲けること」です。ですから、どれだけ儲かるのかを数字で判断しなければなりません。シティネットでは、物件ごとに物件価格と資金、費用を想定し、ディスカウントキャッシュフロー法により、詳細な収益シミュレーションを行います(下記図表)。
一般的にはわかりやすい「表面利回り」も記載しており、これも1つの目安となりますが、もっと重要なポイントがあります。まず、実効総収入(入居率を勘案した収入)から運営費用を差し引いた総営業収益(NOI)です。また、投下した自己資本に対して得られる年間のキャッシュフローを見るための自己資本配当率(CCR)、そして出口後の全体の収益率を見るIRR(内部収益率)なども、重要なポイントです。

不動産投資に慣れていないと、このあたりの数字の見方はわかりにくいので、特に丁寧にご説明をして、その物件に投資すべきか否か、投資判断の参考にしていただきます。
収益シミュレーション表

第3回新築木造アパート投資で「消費税還付」を受けるには?

長らく続く低金利のもと、高い人気を誇る国内不動産投資だが、安定的な賃貸需要が見込めるとされる東京都区内も、実は既に「レッドオーシャン」になりつつある。本連載では、株式会社シティネット執行役員・柴田文治氏に「横浜」「新築」「木造」の3つのキーワードを軸とした物件選びについて聞いていく。今回は、新築木造アパート投資で「消費税還付」を受けるためのポイントを伺った。

建築費1億円なら数百万円の還付金になることも

――不動産投資における消費税還付について教えてください。
柴田 ごく簡単に原理だけを説明すると、以下のようなことです。課税事業者の場合、消費税というのは原則的に「預かった消費税」と「支払った消費税」の差額を納付します。差額がマイナスになれば、その分は納付する必要がないので、支払った分を後から返してもらうことができます。この後から返してもらうことを「還付」といいます。

不動産投資の場合、建物(建築費)に消費税がかかります。たとえば、税抜き1億円の建築費でアパートを建てた場合、800万円の消費税を支払うことになります。

一方、課税売上(駐車場代金の受取など)が税抜きで年間100万円あり、消費税を8万円預かっていたとします。すると、「8万円-800万円」でマイナスとなる792万円が還付の対象になる、というのが大雑把な原理です。還付を受けるためには、税務署への申請が必要となります。

不動産投資で還付を受けるためには法人設立が必要に

――それだけ大きな金額が還付されるなら、絶対に申請した方がいいですね。
柴田 ええ。これだけのキャッシュが入れば、キャッシュフローが大幅に良くなりますし、次の物件への投資に使うこともできます。そこで、ぜひ実行していただきたい、といいたいところですが、申請にはひと手間が必要になります。以前はこの申請が簡単に認められたのですが、税法の改正によって様々な条件が付されるようになり、現在では不動産投資で消費税還付を受けるためには一定の準備をしておくことが必要になりました。

その準備の1つが、法人、つまり会社を設立することです。それも時期があって、不動産の引き渡しなどと会社の設立のタイミングをうまくあわせないといけません。また法人設立後もいろいろとコツがあります。
――専門知識が必要なのですね。難しそうです。
柴田 正直に申し上げますと、簡単ではありません。中途半端な知識でこれを行うと税務署に否認される可能性が高いのです。そのためシティネットでは、不動産投資専門の税理士の先生をパートナーに迎え、投資家の皆様が物件を購入していただく前から入念な準備を進めます。シティネットで物件を購入していただいた方の半数以上が、この消費税還付を実行していますが、トラブルになったケースはありません。安心してお任せください。
柴田文治

第4回横浜×新築木造アパート投資・・・具体的な注目物件とは?

長らく続く低金利のもと、高い人気を誇る国内不動産投資だが、安定的な賃貸需要が見込めるとされる東京都区内も、実は既に「レッドオーシャン」になりつつある。本連載では、株式会社シティネット執行役員・柴田文治氏に「横浜」「新築」「木造」の3つのキーワードを軸とした物件選びについて聞いていく。今回は、具体的な注目物件について伺った。

物件に利益を生みださせるための「企画力」とは?

――投資物件を扱っている不動産業者はたくさんあります。その中で、シティネットのアドバンテージはどこにあるのでしょうか?
柴田 まず第1回でも少し触れた、仕入れ段階でのネットワークを駆使した情報力、そうして仕入れた物件を、入念なリサーチに基づいて効率的な投資物件として組み立てるリサーチ力・企画力です。そして最後は、投資家と金融機関を結びつける際のファイナンス力、この3点です。もっとも、ファイナンスについては、投資家の方の基本的な属性が最大の要素ではあります。
――企画力とは、具体的にはどんなことなのでしょうか?
柴田 一口でいえば「投資家が運営して利益を生みだす物件」ということです。気をつけなければならないのは、表面利回りだけでは見えないことです。たとえば、一戸あたりの専有面積を小さくして部屋数を増やせば、満室時の利回りは当然上がります。しかし、13~14平米といったアパートで2回転3回転と入居者に入ってもらえるかというと、厳しいですよね。私たちはそのような物件は作らないようにしています。

たとえば、相鉄線の西谷駅から、徒歩15分くらいの物件では、バイクの駐車スペースを広く取って、「バイカーズアパート」としました。大型バイクに乗るような若い方なら、駅から遠いことも気にならないし、それよりもバイクを停められるスペースがあったほうが嬉しいだろうと考えました。そして、そのバイクスペースには屋根をつけませんでした。新築時は物件力があるので、それでも満室になりますし、もし将来的に物件力が落ちたとしても、屋根がないためコンテナを置くなどといった対策がとれます。おかげさまで、2017年10月時点で満室稼働中です。
バイカーズアパート

金利0.6%台のローンを引いた大田区のアパート

また、これは東京ですが、大田区南雪谷の雪が谷大塚駅徒歩5分の新築アパートは、23区内であるにもかかわらず、積算評価が100%近く、ほぼフルローンの金利0.69%で融資を受けることができました。投資案件として魅力が非常に高いので、1億2,000万円の物件でしたがすぐに売れました。完成後すぐに満室稼動となり、オーナー様にも非常に喜んでいただきました。現在、そのオーナー様からアパート建築の見積もり依頼をいただいているところです。
アパート

あるいは、西横浜駅から徒歩9分の物件は、8世帯のアパートで、物件価格は6,980万円です。近隣と比べてかなりお値打ちです。これは前面道路の水道管が細く、8世帯分の水道を引けませんでした。かといって、戸建てにするには少し広すぎる。そこで、受水槽をつけて水道を引くことにしました。もちろん、費用がかかるのですが、そのコストを含んだNOIを計算すれば十分に利益がでることがわかります。

収益シミュレーション表
柴田文治
――シティネットの企画によって、売り主、投資家のどちらにもメリットがあるということですね。
柴田 そこが一番重要なポイントです。横浜の不動産業界という狭い世界で、悪い評判がたてば、あっという間に追いだされてしまいますからね。うちだけが儲かるという仕組みでも駄目ですし、売り主さんだけが儲かる、投資家さんだけが儲かる、ということでも駄目なんですね。関係者のだれにとってもメリットがあるような仕組みを考える。そしてみんなで儲けて幸せになる。それが大切です。だから、リピートで買っていただける投資家の方もたくさんいます。本当にありがたいことだと感謝しています。

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