講師:叶 税理士法人
   副代表 萱谷有香 先生

もうやってる?不動産投資成功のための消費税還付

  Presents   不動産投資家向けセミナー
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もうやってる?不動産投資成功のための消費税還付

日時 2017年7月8日(土) 16:00~18:00
会場 TKP横浜ランドマークタワー カンファレンスルームJ MAPを見る
参加費 ¥10,000(税込)

セミナー直前緊急インタビュー

新緑が芽吹く五月晴れの空の下、シティネット城東支店にて、今回講師をしていただく萱谷先生にインタビューの機会をいただいた。

先生は不動産投資の分野で精力的に活動されていますが、そもそもなぜ「消費税還付」に着目したのですか?

不動産投資っていうと、どうしても購入時の利回りや融資などに目が行きがちですけど、実は買った後に安定的な運営をしていくことの方が大切なんですよね。そういった意味で、買った後にキャッシュが戻ってくるというのは運営上すごく助かるんです。表面上の利回りが改善できますし、当然不動産取得税などの補てんに回すこともできますし。不動産の消費税は額も大きいのでその分財務状況に与えるインパクトも大きくて、一回やるとクセになってしまうというか…。今のお客様の中でも「もう消費税還付を受けずには買えない」って人が多いんです。投資家のニーズは高いんですけど、意外と取り組んでいる税理士の方が少ないので、じゃあ私たちはそれを柱にやっていこうと。

そんな「消費税還付」なんですが、イマイチ仕組みがよくわからないんです。どういうことですか?

不動産投資だからということではなくて、消費税の還付って実は普通にあり得ることなんですよ。「支払った消費税」が「預かった消費税」より多いと還付されるという仕組みで、不動産の場合、建築費の消費税額が大きいので、これを有効活用しませんかという提案です。

消費税還付を受けるために必要な手続きとか受けるための条件ってあるんですか?

大きく2つあります。
ひとつめは「消費税を納める事業者」にならないといけないということです。例えば、不動産投資のために資産管理会社を新規で立ち上げた場合、基本的には消費税を納める必要のない「免税業者」となります。でも、「免税業者」は消費税を納める義務はありませんが、消費税還付を受ける権利もありません。なので、還付を受けるためには、消費税を納める義務もあるけど還付を受ける権利もある「課税業者」にならなければなりません。ふたつめは、「預かった消費税」がないとダメなんです。実は、アパートに併設した自動販売機の売上や敷地内駐車場の賃貸収入には消費税が含まれていて、知らず知らずのうちに消費税を預かっているんです。このような「消費税を預かる売上」を立てる必要があります。大きくはそのふたつがあれば還付を受けることができます。

じゃあ法人を立ち上げて自動販売機を置けばいいんですね!

法人設立のタイミングも大切なんです。不動産の引渡しを受けた後に還付を受けたい、となってもなかなか難しいケースが多くて…。物件の引渡しを受ける時期に法人の決算期を合わせることが重要なんです。何で引渡しと決算期を合わせるのかという話なんですけど、…うーん、口頭でぱっとお話しするのがなかなか難しいので、続きは実例や資料を交えてセミナーでお話しします(笑)。

平成 28 年 4 月にあった消費税法の改正が「消費税還付」の手法に影響を与えた、なんて話も聞いたんですが…。

そうですね。確かに難しくはなりました。ただ、現行で私たちがご紹介している還付スキームって、別にこの前の改正であわてて考えたものではなくて、以前からずっと扱っていたものなんです。実は、改正以前は6 パターンくらいの手法があったんですよ。それを買う物件やお客様の状況に応じてどのパターンで手続きするか考えるっていう感じで。それでずっとやってたんですけど、この前の改正でそのうちの 5 パターンができなくなっちゃったんです。そういう意味では、今のスキームも残された最後のひとつなので、いつできなくなるかわからないですけどね。

そんなお得な制度なのにみなさんが実践しているわけではないですよね?何かリスクがあるんですか?

消費税還付自体は法律にのっとって行う手続きなんですが、国から税金を取り戻すということなので、国側はいい思いしないんですね。国は返したくないけどこちらは返してほしい、というところで。そこで、国側の権限と知恵を使って、「消費税還付自体が租税回避ではないか」と言ってくることがあるんです。その可能性はゼロではありません。だからこそ、隙を見せないようにいろんな部分に注意をしなければなりません。ただ、準備の段階からこれはダメ、これはしてもいいというものは私から全部お伝えしますので、これを守ってさえいただければ法律上問題ない手続となります。

複雑に感じるかもしれませんが、セミナーでは私自身が自分の購入した物件で実際に行った具体的な手法をぶっちゃけてお話しさせていただくので、みなさんご安心いただけるみたいです。そのあたりも参考にしていただければと思います。

最後に投資家のみなさんにメッセージをお願いします。

不動産投資家のみなさんや今後不動産投資をやろうとしている人にとって、一度は聞いておいた方がいい内容だと思います。実際に還付を受ける受けないは別として、今後不動産経営していくうえで消費税の仕組みは知っておかなければいけない話じゃないかなと。今受け取っている駐車場代だって、消費税を預かっているなんて考えたこともないですよね。実は預かってるんですよ。そのあたりの仕組みを知ることで、不動産投資への考え方が変わるんじゃないでしょうか。

知らないということがすごく損なことってたくさんありますよね。私もここまで生きてきて、それ言ってくれればやったのにってたくさんありますけど、そういうのって役所の方からわざわざ教えてくれたりしないじゃないですか。それって知ってるか知らないかですごく得したり大損したりするのに。この「消費税還付」も典型的な例だと思いますよ。絶対聞いて損するセミナーにするつもりはありませんので、まずは話を聞きに来てください!

取材:シティネット城東支店 投資コンサルティング事業部課長 松山 知正

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講師プロフィール

税理士・上級相続カウンセラー

萱谷 有香   Kayatani Yuka

1981年生まれ。東京女子大学 文理学部英米文学科卒。
大学卒業後は、英会話教材を飛び込み営業により訪問販売していましたが、一生働ける仕事をしたいと思い税理士を目指しました。税理士試験の受験勉強をする中で相続税に興味を持ち、相続税に関われる事務所を探していたところ、叶税理士事務所に出会いました。
税理士登録後は1000本ノックに挑戦し、現在までで500人以上の大家さんの相談にのってきた経験を活かし、平成28年2月から自分自身でも不動産投資を始めました。
平成28年12月には東京事務所を開設しましたので、より多くの経験を積んで行きたいと思っています。

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